Comprar o Vender una Vivienda

¿Como Comprar?

10 pasos para comprar un inmueble

La compraventa de una vivienda es la inversión mas importante en la vida de la mayoría de los ciudadanos, por lo que te mostramos los 10 pasos para realizar con éxito esta operación. entre las recomendaciones que ofrece el consejo general del notariado se encuentran mirar si la casa arrastra cargas o cuotas de la comunidad de propietarios sin pagar.

Antes de firmar la escritura pública de compraventa de la vivienda los notarios recuerdan que se suele elaborar un contrato privado entre el comprador y el vendedor que debe contemplar cuestiones importantes como:

1.- Quien firma por la parte vendedora: cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.

2.- Estado de cargas de la vivienda: es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. puedes solicitar directamente al registro de la propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría. en ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el registro de la propiedad.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: antes de la compra asegúrate de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

4.- Precio: hay que determinar con claridad el precio y la forma de pago. no admitas la fijación de un precio inferior al real ni abones cantidades que no estén documentadas. esto es contrario a la ley y puede perjudicarte.

5.- Arras: cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o "señal" -conocida como arras- que vincula a ambas partes. las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. si es el comprador el que anula el acuerdo, perderás la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.

6.- La escritura pública es fehaciente: los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. el notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.

7.- La escritura publica aporta seguridad jurídica: el notario no se limita a dar fe. su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.

8.- El acto de firma de la escritura publica ante notario, entre otras cosas,

• comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador;
• expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda;
• confirma el pago de las cuotas de la comunidad, o
• solicita el justificante del pago del impuesto sobre bienes inmuebles (Ibi). Finalmente hay que seguro de que se está al corriente de los servicios de luz y agua.

Una vez firmada la escritura de compraventa se encuentran:

9.- Suministros: no olvides poner a tu nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.

10.- Documentación y facturas: conserva todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre la adquisición.

¿Cómo Vender?

Requisitos para vender un inmueble:

1. Revisar-comprobar que no haya deudas (gravámenes) asociadas al inmueble. Tener la última boleta de pago del predial y del agua sirven como muestra de que no existen adeudos, sin embargo el notario para realizar el proceso de estructuración requerirá de un certificado de libertad de gravámenes que otorga el Registro Público de la Propiedad y que él mismo tramitará.

2. Elaborar el contrato de compraventa.

•  El contrato de compraventa es un acuerdo de voluntades, entre el comprador y el vendedor, en el cual se establecen por escrito las condiciones de la operación y sus características, además de definir con precisión los elementos que se consideren importantes. La elaboración de un buen contrato de compraventa evitará que al momento de acudir al Notario haya que cambiar las condiciones y entorpecer el proceso de estructuración. El contrato de compraventa sirve de protección para obligar a que se cumpla lo que en principio se haya pactado y evitar futuros conflictos entre las partes.
• El contrato de compraventa firmado por ambas partes y testigos se le entregará al Notario y será la base para que este elabore la Escritura Pública de compraventa además de entregar los documentos necesarios para la escritura.

3. Acudir ante Notario.

• Se deberá ir con un Notario Público (del estado dónde se vaya a adquirir el inmueble) para que este proceda a la revisión y realización de los trámites necesarios para elaborar la Escritura Pública en la que constará la operación.
• El Notario se encargará de reunir los elementos necesarios para la celebración de la operación. Con el certificado de libertad de gravámenes mandará un primer aviso al Registro Público de la Propiedad para que realice la anotación de el deseo de comprar el inmueble. Requerirá de un avalúo para conocer el precio real del inmueble que se pretende vender/comprar para determinar cuales serán los impuestos correspondientes.
• Una vez que se cumplan con los requisitos, se elabore la Escritura Pública y se paguen los impuestos; vendedor y comprador firmarán de común acuerdo el documento y se habrá transmitido la propiedad al comprador.

Sobre los impuestos y otros gastos:

Los gastos y honorarios de Notario correrán a cargo del comprador, así como el correspondiente Impuesto de Adquisición de Inmuebles.

A cargo del vendedor correrá el Impuesto Sobre la Renta (ISR) en el caso de que este se genere, lo cual ocurre cuando el inmueble en cuestión tiene fines comerciales, pero si ha sido para uso habitacional y el vendedor acredita que ha vivido ahí durante al menos dos años (mediante recibos de teléfono, de luz, estados de cuenta de tarjeta de crédito, etc. ) quedará exento de este pago.

Recomendaciones finales:

Esta es una guía breve del proceso de compraventa, pero si todo esto le parece abrumador siempre puede optar por contratar los servicios de una agencia inmobiliaria. En tal caso deberá contactar con la inmobiliaria, concertar una cita para que un agente visite su inmueble, entregar los documentos requeridos (copia de identificación, copia de boleta de predial y agua, y copia de la escritura), firmar el contrato de servicio (en el que se estipula la comisión otorgada en caso de realizarse la venta exitosa de inmueble por parte de la agencia inmobiliaria) y listo.

La inmobiliaria se encargará de utilizar los medios necesarios (publicidad y promoción) para promover su inmueble y contactarlo con los compradores potenciales y una vez que se de la venta, la inmobiliaria lo guiará y acompañará en el proceso de estructuración y transmisión de la propiedad.

Resulta muy recomendable contratar los servicios de una agencia inmobiliaria ya que le ahorrará tiempo y problemas además de brindarle la asesoría legal y proteger sus derechos como vendedor o comprador.