El año de la vivienda. 2026: la consolidación del negocio inmobiliario

Promesas públicas, beneficios privados y el vaciamiento del derecho constitucional

El Gobierno proclamó 2025 como el año dedicado a resolver el problema estructural de la vivienda en España. Un anuncio solemne que, en un país donde el acceso a una vivienda digna se ha convertido en una quimera para millones de personas, despertó expectativas y también escepticismo. El Ejecutivo, que se autodefine como socialista, obrero y progresista, presentó una batería de iniciativas que, lejos de transformar el modelo, parecen reforzar las mismas dinámicas especulativas que han provocado la crisis habitacional.

El primer gran anuncio fue la promesa de construir cientos de miles de viviendas de protección oficial. Una promesa repetida durante décadas por distintos gobiernos y que, sistemáticamente, se diluye entre retrasos, falta de suelo público y fórmulas de colaboración público-privada que acaban beneficiando a las grandes promotoras. A esta promesa se sumó la creación del teléfono gratuito 047, una línea de atención para que inquilinos e inquilinas pudieran presentar quejas contra los propietarios. Una medida más simbólica que efectiva, que desplaza el conflicto hacia la queja individual sin alterar el profundo desequilibrio de poder existente en el mercado del alquiler.

Posteriormente, el Gobierno anunció la creación de un organismo estatal denominado Casa 47, una referencia directa al artículo 47 de la Constitución Española. Un nombre cargado de simbolismo que pretende transmitir compromiso con el derecho a la vivienda, aunque sin dotarlo de herramientas reales para intervenir de forma estructural en el mercado. Se crea una nueva institución, pero no se cuestiona el modelo que convierte la vivienda en un activo financiero antes que en un derecho social.

Con la llegada del nuevo año, el Ejecutivo volvió a escenificar su voluntad política. En una imagen cuidadosamente calculada, el presidente del Gobierno apareció con chaleco de obrero de la construcción, evocando una estética más cercana a la épica revolucionaria que a la gestión pública. Desde ese escenario anunció “tres medidas urgentes” que serían aprobadas en el Consejo de ministros. El mensaje era claro: se actuaría con firmeza contra la especulación y los precios abusivos del alquiler.

Sin embargo, el contenido de la medida principal revela una lógica muy distinta. El Gobierno anunció un sistema de incentivos fiscales para aquellos propietarios que renueven sus contratos de alquiler en 2026 sin subir el precio. A cambio, recibirán una bonificación fiscal del 100 % en el IRPF. Es decir, el Estado dejará de recaudar impuestos de los propietarios para compensarles por no incrementar los precios.

Este planteamiento encierra una contradicción profunda. En lugar de regular de manera efectiva el mercado del alquiler, se opta por subvencionar a los propietarios con dinero público. Traducido al lenguaje cotidiano: los impuestos que pagamos todas y todos —incluidos los propios inquilinos— se utilizarán para engordar las cuentas de resultados de quienes ya se benefician del negocio inmobiliario. Una transferencia directa de recursos públicos hacia propietarios, grandes tenedores y fondos buitre.

Resulta especialmente llamativo que una medida de este calibre sea presentada como una política progresista. Bajo el discurso de la contención de precios se oculta un mecanismo clásico de socialización de pérdidas y privatización de beneficios.

El Estado renuncia a ingresos fiscales para garantizar la rentabilidad de la propiedad privada, mientras millones de personas destinan más del 40 % de sus ingresos al alquiler o se ven expulsadas de sus barrios.

Todo ello se justifica apelando al artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, obliga a los poderes públicos a impedir la especulación y establece que la comunidad debe participar en las plusvalías generadas por la acción urbanística. Sin embargo, la práctica política desmiente de forma sistemática este mandato constitucional.

Lejos de impedir la especulación, las políticas actuales la incentivan. Lejos de regular el suelo en función del interés general, se somete a la lógica del mercado. Y lejos de hacer que la comunidad participe en las plusvalías, estas se pagan a los especuladores con fondos públicos. El resultado es un vaciamiento del contenido social de la Constitución, convertida en un texto retórico sin capacidad real de protección.

Esta deriva no es exclusiva del Gobierno central. Los gobiernos autonómicos, responsables de buena parte de las competencias en vivienda, aplican políticas similares o directamente se niegan a intervenir en el mercado. El Tribunal Constitucional, por su parte, ha avalado en repetidas ocasiones recortes a las regulaciones más ambiciosas, consolidando un marco jurídico que prioriza la propiedad privada frente al derecho a la vivienda.

Ante este escenario, cabe preguntarse hasta qué punto tiene sentido seguir invocando una Constitución que no se cumple. Si el texto constitucional es sistemáticamente ignorado por las instituciones que deberían garantizarlo, quizá sería más honesto reconocerlo abiertamente: dejar de utilizarlo como coartada política y admitir que el derecho a la vivienda ha sido subordinado a los intereses económicos.

Mantener las siglas de “socialista” y “obrero” mientras se aplican políticas que refuerzan el negocio inmobiliario no solo es incoherente, sino profundamente deslegitimador. La ciudadanía percibe esta contradicción, y por eso cada vez más personas desconfían de los discursos oficiales. Por muchas veces que se repita el relato desde el Gobierno, las autonomías o desde economistas subordinados a fondos financieros con amplia presencia en los medios de comunicación, la realidad cotidiana desmiente las palabras.

La crisis de la vivienda no se resolverá con campañas de imagen, organismos sin poder real ni regalos fiscales a los propietarios. Requiere una intervención decidida del Estado, una apuesta firme por el parque público de vivienda, la expropiación del uso en casos de especulación y la subordinación del mercado al interés general. Todo lo demás es propaganda.

Y la propaganda, por sí sola, no da techo.

Antecedentes: cuando el patrimonio público se entrega al capital financiero

Nada de lo que ocurre hoy en materia de vivienda es nuevo. Las actuales políticas no son una anomalía ni un error de cálculo, sino la prolongación de decisiones tomadas años atrás, cuando distintas administraciones —con discursos ideológicos distintos, pero con la misma lógica de mercado— sentaron las bases del actual poder de los fondos financieros sobre la vivienda.

“De aquellos polvos, estos lodos”, resume Arantxa Mejías, presidenta de la Asociación de Afectados y Afectadas por la Venta de Viviendas Públicas de la EMVS (AAVVE). Su testimonio conecta directamente la situación actual con una de las operaciones más paradigmáticas del vaciamiento del parque público: la venta a Blackstone de viviendas municipales y la expulsión progresiva de miles de familias de lo que debía ser un derecho garantizado.

En su caso, su familia fue una de las 1.860 afectadas por la venta de viviendas públicas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid durante el gobierno de Ana Botella. En el momento de la adjudicación, en torno a 2004, sus padres pagaban unos 500 euros mensuales por una vivienda de protección oficial. Once años después de la venta al fondo buitre, el alquiler se ha más que duplicado hasta situarse en torno a los 1.100 euros. Aunque continúan viviendo en el mismo domicilio, la herida política y social de aquella operación sigue abierta.

La decisión de desprenderse de cerca de un tercio del patrimonio municipal de vivienda se tomó en un contexto en el que ya existía una grave crisis habitacional, con desahucios continuos y un acceso cada vez más restringido al alquiler. “Era absurdo que al Ayuntamiento se le ocurriera vender el poco patrimonio habitacional del que disponía, y más aún a precio irrisorio”, denuncia Mejías. Lejos de ser una anomalía, aquella venta anticipó el modelo que hoy se presenta como inevitable: desinversión pública, opacidad institucional y dependencia creciente de grandes tenedores privados.

Uno de los elementos más violentos del proceso fue la falta de información y la indefensión a la que se vieron sometidas las familias afectadas. “Nos enteramos de todo cuando una vecina recibió la notificación de desahucio”, recuerda. La administración que debía garantizar el derecho a la vivienda actuó como intermediaria de su liquidación.

La llegada de Blackstone y su filial Fidere supuso para muchas familias el primer contacto directo con los llamados “fondos buitre”, hoy plenamente normalizados en el discurso institucional y mediático. La negativa a renovar contratos, las presiones y el incremento sistemático de los alquileres convirtieron la vivienda pública en un activo especulativo más.

Este episodio no es una excepción atribuible a un único signo político. Es la demostración de una continuidad estructural: gobiernos conservadores y progresistas han coincidido en desmantelar el parque público, facilitar la entrada de fondos financieros y renunciar a un control efectivo del mercado. La diferencia ha sido, en muchos casos, únicamente retórica.

Estos antecedentes explican por qué las actuales políticas del Gobierno central no representan una ruptura real con el pasado. Los incentivos fiscales a propietarios, la colaboración público-privada y la negativa a ampliar de forma significativa el parque público no son un giro progresista, sino la continuidad de una misma estrategia aplicada durante décadas. Cambian los discursos, pero no los beneficiarios.

La crisis de la vivienda, por tanto, no es el resultado de errores aislados, sino de una decisión política sostenida en el tiempo: gobernar para los fondos financieros y no para quienes viven de alquiler. Y mientras no se reconozca esta continuidad —mientras derecha y progresía sigan aplicando el mismo modelo con distinto lenguaje—, el derecho constitucional a la vivienda seguirá siendo una promesa vacía.

J.C.G
30 de enero de 2026